Vie des affaires

Date: 2020-11-17

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SUCCESSION DE BAUX DE COURTE DURÉE

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel le 1^er septembre 2014, les renouvellements successifs d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux ne doivent pas conduire à une durée totale supérieure à 3 ans. Et, au-delà, les parties ne peuvent plus déroger à ce statut protecteur pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

La Cour de cassation vient de préciser que cela vaut même si le locataire a renoncé à l'application du statut des baux commerciaux.

En 2013, à l'issue d'un premier bail dérogatoire, un commerçant resté dans les lieux renonce au statut des baux commerciaux et conclut avec son bailleur un deuxième bail dérogatoire de 2 ans, puis un troisième en 2015 pour 1 an. À l'expiration du dernier bail, le bailleur demande au locataire de partir. Ce dernier revendique alors le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Le bailleur demande en justice l'expulsion de son locataire. Il estime que le commerçant occupe les locaux sans titre. En effet, pour lui, le bénéfice du statut des baux commerciaux est exclu. Le locataire y a renoncé à l'expiration du premier bail. Et la durée cumulée des deux baux suivants n'a pas dépassé la limite autorisée de 3 ans.

Le locataire obtient pourtant gain de cause. Avant la loi de 2014, le titulaire d'un bail dérogatoire pouvait renoncer à se prévaloir du statut des baux commerciaux. Mais ce n'est plus le cas, et la Cour de cassation applique d'ailleurs cette interdiction en présence d'une succession de baux dérogatoires dont le premier a expiré avant l'entrée en vigueur de la loi de 2014. En d'autres termes, pour calculer la durée cumulée des baux dérogatoires successifs, on doit tenir compte des baux antérieurs, même s'ils ont fait l'objet d'une renonciation qui était alors autorisée.

Cass. civ. 3e ch., 22 octobre 2020, n° 19-20443 PBI